Hypotéka pro OSVČ: jak doložit příjem bez výplatní pásky

Podnikatelé to s hypotékou mají složitější a nejde jen o pocit. Banka u zaměstnance vidí výplatní pásku a hotovo. U vás musí příjem odvodit — a každá si to odvozuje po svém. Rozdíl mezi nabídkami dvou bank pro téhož podnikatele bývá v milionech, ne v desetitisících.

Tohle je zároveň dobrá zpráva. Znamená to, že se vyplatí obejít víc bank, protože jedno zamítnutí nic nevypovídá o tom, jak dopadnete jinde.

Tři způsoby, jak banka spočítá váš příjem

Z daňového přiznání

Nejpřísnější, ale nejrozšířenější metoda. Banka se podívá na základ daně, případně na zisk, a z něj počítá měsíční příjem.

Tady narazí většina podnikatelů na paradox: čím lépe optimalizujete daně, tím hůř vypadáte pro banku. Kdo si roky snižoval základ daně na minimum, má sice nižší odvody, ale pro hypotéku prakticky nulový příjem.

Když plánujete hypotéku za dva roky, stojí za to promyslet, jestli se ta úspora na dani vyplatí víc než přístup k lepší sazbě.

Z obratu

Řada bank nabízí metodiku, kdy počítá příjem jako procento z obratu — typicky nějakých pět až deset procent podle oboru. Pro toho, kdo má vysoký obrat a nízkou marži, to nemusí být výhodné. Pro konzultanty, IT specialisty a další profese s minimálními náklady je to naopak často nejlepší cesta.

Konkrétní procenta se mezi bankami liší a mění se, takže je vždy potřeba se ptát na aktuální nastavení.

Z paušální daně

Kdo je v paušálním režimu, nepodává daňové přiznání v obvyklé podobě. Banky s tím naučily pracovat, ale ne všechny stejně — část z nich počítá příjem z obratu, část chce doložit příjmy jinak. Ptejte se předem, ať nezjistíte na poslední chvíli, že vybraná banka s paušálem neumí.

Co budete dokládat

Počítejte s tím, že papírování bude širší než u zaměstnance:

• daňová přiznání za poslední dva roky včetně potvrzení o podání,
• potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny,
• výpisy z podnikatelského účtu, obvykle za šest až dvanáct měsíců,
• u společností s ručením omezeným účetní závěrky a někdy i přehled závazků firmy.

Bezdlužnost je položka, na které to nejčastěji vázne. Zjistit, že máte na sociálce nedoplatek pár set korun z předloňska, uprostřed schvalování hypotéky je zbytečná komplikace. Vyřiďte si potvrzení dřív, než začnete žádat.

Kolik let podnikání banka chce

Standardem jsou dvě ukončená zdaňovací období. Některé banky vezmou i jedno, ale zpravidla s horšími podmínkami nebo s vyšší akontací.

Kdo začal podnikat před půl rokem, má to složité — a je jedno, jak dobře mu to jde. V takové situaci bývá jediná realistická cesta spolužadatel se zaměstnaneckým příjmem.

Ukazatele platí stejně

Skutečnost, že podnikáte, nemění nic na limitech. Pořád platí strop LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. A pořád se počítá DSTI a DTI — jen se do nich dosazuje příjem, který banka odvodila, ne ten, který jste si vydělali.

Do závazků se navíc často započítávají i úvěry firmy, pokud za ně ručíte osobně. Provozní úvěr nebo leasing na firemní auto vám tak může sebrat prostor v DSTI, i když ho splácí firma.

Jak si polepšit

Nesnižujte základ daně rok před žádostí. Nejúčinnější, nejméně populární rada. Vyšší daň za jeden rok se vám vrátí v lepším přístupu k úvěru.

Veďte příjmy přes jeden účet. Roztříštěné příjmy po třech účtech a hotovosti banka nedokáže ověřit, tedy je nezapočítá.

Vyřiďte bezdlužnost předem. Trvá to dny až týdny, ne hodiny.

Obejděte víc bank. Vážně. Zamítnutí u jedné neznamená nic. Metodiky se liší tak zásadně, že u druhé můžete dostat schválení bez debat.

Zvažte hypotečního poradce. U OSVČ dává větší smysl než u zaměstnance právě proto, že ví, která banka aktuálně počítá příjem nejpříznivěji pro váš obor.

Kolik reálně dostanete

Ukažme si to na příkladu. Konzultant, obrat 1,8 milionu korun ročně, výdajový paušál 60 %, základ daně tedy zhruba 720 tisíc korun.

Banka počítající z daňového přiznání odvodí měsíční příjem někde kolem 50 až 60 tisíc korun — podle toho, jestli od základu daně ještě odečte daň a odvody, což většina dělá. Banka počítající z obratu může dojít k výrazně jinému číslu, protože pracuje s procentem z těch 1,8 milionu.

Rozdíl ve schválené hypotéce může být klidně dva miliony korun. U téhož člověka, se stejnými papíry, ve stejném týdnu.

Proto neberte první nabídku. A proto nedávejte na to, co vám řekne známý — jeho zkušenost s jeho bankou a jeho oborem o vaší situaci nevypovídá nic.

Praktická příprava rok dopředu

Kdo ví, že si za rok nebo dva bude brát hypotéku, může si výrazně pomoct.

Nechte v přiznání vyšší základ daně. Zaplatíte víc na dani, ale získáte přístup k většímu úvěru a lepší sazbě. Spočítejte si to — u milionového rozdílu ve schválené hypotéce se ta daň vyplatí několikanásobně.

Zvažte přechod z paušální daně. Ne vždy, ale u některých bank je doložení příjmu z klasického přiznání jednodušší a výsledek příznivější.

Ukliďte si účet. Oddělte podnikatelské a osobní finance. Banka, která ve výpisech vidí chaos, počítá konzervativně.

Nekupujte firemní auto na leasing těsně před žádostí. Když za něj ručíte osobně, sníží vám to DSTI a tím i strop hypotéky.

Časté otázky

Můžu si vzít hypotéku na firmu?

Můžete, ale je to jiný produkt s jinými podmínkami a obvykle horší sazbou. Pro pořízení vlastního bydlení bývá výhodnější klasická hypotéka na fyzickou osobu.

Vadí bance, že mám ztrátu v jednom roce?

Jeden ztrátový rok se dá vysvětlit, zvlášť když je doložitelný jednorázovou investicí. Dva po sobě jsou problém. Připravte si k tomu komentář, banka se ptát bude.

Započítá se mi příjem z pronájmu?

Obvykle ano, ale krácený — banka počítá s neobsazeností a náklady. Budete dokládat nájemní smlouvu a přiznání.

Celý průběh schvalování včetně toho, co všechno spadá do posouzení, popisuju v článku o bonitě klienta a v průvodci hypotékou krok za krokem. Pokud řešíte, kde vzít akontaci, mrkněte na text o vlastních zdrojích.