DSTI a DTI: ukazatele, podle kterých vás banka posuzuje

Dvě zkratky, které znějí skoro stejně a znamenají něco úplně jiného. Přitom právě ony rozhodují, jestli vám banka hypotéku schválí — častěji než LTV, o kterém se mluví víc.

DSTI: kolik z výplaty spolknou splátky

Debt service to income. Poměr mezi součtem všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem.

Do čitatele jde všechno: budoucí splátka hypotéky, splátka auta, spotřebitelský úvěr, leasing, a taky teoretická splátka z limitu kreditní karty nebo kontokorentu — i když je nevyužitý. Tohle lidi překvapuje nejvíc. Kreditka, kterou máte deset let v šuplíku, vám snižuje strop hypotéky.

Do jmenovatele patří čistý příjem, tedy po zdanění a odvodech. Ne hrubá mzda.

Příklad

Čistý příjem domácnosti 70 000 Kč. Splátka auta 6 000 Kč, kreditní karta s limitem 50 000 Kč (banka započítá teoretickou splátku, řekněme 2 500 Kč).

Když banka pracuje s orientačním DSTI 40 %, má domácnost prostor 28 000 Kč na všechny splátky. Po odečtení auta a kreditky zbývá na hypotéku 19 500 Kč. To při dnešních sazbách odpovídá úvěru okolo 3,7 milionu korun.

Kdyby ta domácnost zrušila kreditku a doplatila auto, měla by na hypotéku 28 000 Kč — a dosáhla by na zhruba 5,3 milionu. Rozdíl je milion šest set tisíc korun jen za dvě administrativní operace.

DTI: kolikanásobek ročního příjmu dlužíte

Debt to income. Celkový dluh dělený čistým ročním příjmem. Tady se nepočítá splátka, ale zůstatek — kolik dlužíte celkem.

Domácnost s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně má roční příjem 840 000 Kč. Při DTI 8 by celkový dluh neměl přesáhnout 6,72 milionu korun. Do toho se počítá hypotéka i všechno ostatní.

DTI kousne hlavně lidi s vysokou cenou nemovitosti a nižším příjmem, typicky v Praze a Brně. Na regionálním trhu bývá závaznější DSTI.

Jak to má nastavené ČNB

Tady je to trochu proti očekávání. Česká národní banka má pravomoc oba ukazatele stanovit závazně, ale aktuálně je má deaktivované. Plošně tedy neplatí žádný pevný strop.

Místo toho doporučuje poskytovatelům obezřetnost: vysoce obezřetně posuzovat žádosti, kde by DTI přesáhlo 8 a kde by DSTI překročilo 40 %. Banky se tím řídí a většinou přitvrzují — interní metodiky bývají o pár procentních bodů přísnější, protože jde o jejich vlastní riziko.

Jediná výjimka je letošní novinka. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték — na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu — strop DTI 7 a LTV 70 %. Pro toho, kdo kupuje bydlení pro sebe, se nemění nic.

Rozdíl v jedné větě

DSTI se ptá „utáhnete tu splátku každý měsíc?", DTI se ptá „není ten dluh na vaše poměry celkově moc velký?". Můžete pohodlně projít prvním testem a propadnout u druhého — typicky když si vezmete dlouhou splatnost, která splátku srazí, ale celkový dluh zůstane obří.

Co s tím můžete udělat

Půl roku před žádostí máte v ruce víc, než si myslíte.

Zrušte nevyužité limity. Kreditní karty a kontokorenty, které nepoužíváte. Zrušení je otázka jedné návštěvy pobočky a efekt je okamžitý.

Doplaťte drobné úvěry. Půjčka na telefon nebo na dovolenou vám může sebrat statisíce ze stropu hypotéky. Vyplatí se je splatit, i kdybyste na to museli sáhnout do rezervy — jen ne do té na akontaci.

Zvažte delší splatnost. Prodloužení z 25 na 30 let sníží splátku a zlepší DSTI. Zaplatíte ale víc na úrocích a nesmí vám splatnost přesáhnout věkový limit banky.

Přiberte spolužadatele. Zvedne příjem, a tím oba ukazatele. Zároveň je to nejzávaznější krok — spolužadatel ručí za celý dluh, ne za polovinu.

Jak si čísla spočítat sami

Nepotřebujete k tomu nic než kalkulačku a poctivost k sobě samému.

DSTI: sečtěte všechny měsíční splátky, které budete mít po sjednání hypotéky. Připočtěte odhad budoucí splátky hypotéky a teoretické splátky z limitů kreditek a kontokorentů. Vydělte čistým měsíčním příjmem domácnosti a vynásobte stem.

DTI: sečtěte zůstatky všech úvěrů plus výši plánované hypotéky. Vydělte čistým ročním příjmem.

Když vám DSTI vyjde nad 40 % nebo DTI nad 8, počítejte s tím, že to bude těsné. Nemusí to znamenat zamítnutí — ukazatele jsou dnes deaktivované a banka má prostor pro vlastní posouzení. Znamená to ale, že budete v pozici, kdy si nemůžete moc vybírat, a dostanete horší sazbu.

Rezerva, kterou vám banka nespočítá

Regulatorní limity řeší, jestli splátku utáhnete dnes. Neřeší, co se stane, až vám skončí fixace.

Udělejte si vlastní stresový test. Vezměte plánovanou splátku a přepočítejte ji se sazbou o dva procentní body vyšší. U hypotéky čtyři miliony na třicet let znamená posun ze 4,7 % na 6,7 % nárůst splátky zhruba o pět tisíc korun měsíčně.

Pokud by vás takový nárůst poslal do problémů, půjčujete si víc, než byste měli. Banka vám to neřekne, protože počítá s dnešními čísly — a fixace vám podle metodiky obvykle projde. Zodpovědnost za tenhle propočet je na vás.

Sazby přitom letos rostou. Podle ČBA Hypomonitoru se průměrná realizovaná sazba u nových hypoték dostala v květnu 2026 na 4,67 % z dubnových 4,52 %, nabídkové sazby většiny bank už překročily pět procent a repo sazba ČNB se v červnu zvedla na 3,75 %. Kdo počítá s tím, že za pět let bude sazba nutně nižší, hraje o hodně.

Na co si dát pozor

Banky nepočítají příjem, jak by vás napadlo. Bonusy a přesčasy někdy krátí nebo nezapočítávají vůbec. Příjem z pronájmu obvykle krátí. Rodičovský příspěvek většina bank neuzná jako trvalý příjem. A u podnikatelů je metodika kapitola sama pro sebe — počítá se z daňového přiznání nebo z obratu a rozdíly mezi bankami jsou dramatické, jak popisuju v článku o hypotéce pro OSVČ.

Poslední věc, kterou většina lidí přehlíží: banka počítá s dnešní sazbou, ale vy budete splácet dvacet let. Spočítejte si splátku i se sazbou o dva procentní body vyšší a podívejte se, jestli by vám DSTI pořád vycházelo únosně. Fixace jednou skončí a splátka se přepočítá. Kdo si tuhle rezervu nenechá, hraje riskantní hru.

Jak celý proces schvalování probíhá a co všechno banka posuzuje kromě těchhle dvou čísel, najdete v průvodci hypotékou krok za krokem a v textu o bonitě klienta.