Hypotéka na 100 %: existuje ještě a pro koho je dostupná

Otázka, která mi chodí nejčastěji ze všech. Odpověď je nepříjemná, ale férová: hypotéka, kde banka půjčí sto procent hodnoty nemovitosti a vy nedáte nic, dnes v Česku neexistuje. A nejde o rozmar bank — nedovolí to regulace.

Proč to nejde

Česká národní banka má ukazatel LTV jako jediný z úvěrových ukazatelů právně závazný. Strop je 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let 90 %.

Zákon sice připouští, že až pět procent objemu nově poskytnutých hypoték může limity překročit, pokud si je poskytovatel jistý, že klient splatí. Tahle výjimka ale není produkt, o který si můžete říct. Je to rezerva pro klienty, o které banka mimořádně stojí — a i tehdy jde spíš o mírné překročení než o financování celé kupní ceny.

Do roku 2016 bylo stoprocentní financování běžné. Pak přišla regulace, protože z předchozích krizí bylo jasné, co se stane, když lidé kupují nemovitosti bez vlastního vkladu a ceny klesnou. Dluh zůstane, hodnota zástavy ne.

Co se dá dělat místo toho

Doplnit chybějící část jiným úvěrem

Nejrozšířenější cesta. Vezmete hypotéku na 80 % (nebo 90 %) a zbytek pokryjete spotřebitelským úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.

Funguje to, ale má to dvě daně. Za prvé, druhý úvěr má výrazně vyšší úrok než hypotéka. Za druhé — a to lidé podceňují — jeho splátka se započítá do DSTI, takže vám sníží strop hypotéky. Můžete se dostat do situace, kdy vám doplňkový úvěr sebere víc prostoru, než kolik vám přinesl.

Banky navíc často chtějí vidět, odkud vlastní zdroje pocházejí. Když jim ve výpisech přistane úvěr z jiné banky týden před podpisem, umí to zamítnout.

Rozšířit zástavu

Když k financované nemovitosti dozastavíte další — třeba byt rodičů nebo chatu — zvýší se celková hodnota zástavy. LTV se pak počítá ze součtu a vy se do limitu vejdete, i když z vlastního nedáváte nic.

Tohle je jediná cesta, která se stoprocentnímu financování reálně blíží. A je to zároveň nejrizikovější věc, jakou v téhle oblasti můžete udělat. Když přestanete splácet, banka může sáhnout na obě nemovitosti. Rodiče, kteří vám dali do zástavy svůj byt, mohou přijít o bydlení.

Pokud to zvažujete, ať to není řešeno po telefonu u nedělního oběda. Ať vaši rodiče přesně vědí, co podepisují.

Využít mírnější limit pro mladé

Do 36 let dosáhnete na LTV 90 %, tedy stačí desetiprocentní vlastní vklad. U bytu za pět milionů je to 500 tisíc místo milionu. Není to sto procent, ale je to poloviční bariéra. Podrobněji rozebírám hypotéku pro mladé do 36 let zvlášť.

Vyjednat nižší kupní cenu

Trochu z jiného soudku, ale funguje to. LTV se počítá z odhadní hodnoty, ne z kupní ceny. Když koupíte byt pod odhadem — což se na klesajícím trhu nebo u spěchajícího prodávajícího stává — vaše efektivní LTV klesne. Koupíte za 4,6 milionu byt, který odhadce ocení na 5 milionů, a osmdesátiprocentní hypotéka 4 miliony pokryje 87 % kupní ceny.

Co se stalo s trhem po roce 2016

Stojí za to vědět, proč regulace vznikla — pomůže to pochopit, proč se v dohledné době nezmění.

Před zavedením limitů bylo stoprocentní financování běžnou nabídkou. Kupující bez úspor si vzali celou kupní cenu, ceny nemovitostí rostly a všichni byli spokojení. Problém nastane ve chvíli, kdy ceny přestanou růst.

Domácnost, která nedala nic, dluží od prvního dne celou hodnotu nemovitosti. Když trh klesne o patnáct procent, dluží víc, než je byt hodný. Nemůže prodat, protože by jí zůstal dluh bez bydlení. Nemůže refinancovat, protože LTV je nad limitem. Zůstává uvězněná v úvěru, který nemůže utáhnout.

Regulátor tomu chce předejít. Akontace není jen jistota pro banku — je to polštář pro vás.

Kolik reálně potřebujete

Akontace není jediný výdaj. K vlastním zdrojům si připočtěte:

Položka	Orientačně
Odhad nemovitosti	několik tisíc korun, banky ho často odpustí v akci
Právník a úschova kupní ceny	jednotky až desítky tisíc podle složitosti
Poplatek katastru za vklad	fixní správní poplatek za návrh
Provize realitní kanceláře	často v ceně, ale ověřte si to ve smlouvě
Stěhování a základní vybavení	desítky až stovky tisíc podle stavu bytu

Kde ty peníze reálně sehnat, rozebírám v článku o vlastních zdrojích k hypotéce.

Pozor na nabídky, které slibují sto procent

Občas narazíte na inzerát, který stoprocentní financování slibuje. Skoro vždycky jde o jednu ze tří věcí.

Buď jde o zprostředkovatele, který vám sestaví kombinaci hypotéky a spotřebitelského úvěru a nazve to „financováním na sto procent". To je legitimní, ale je to přesně to, co jsem popsal výš — se všemi nevýhodami.

Nebo jde o nabídku, kde se počítá s rozšířenou zástavou. Taky legitimní, taky rizikové.

Nebo — a to je ten zlý případ — jde o nebankovní subjekt, který regulaci ČNB nepodléhá stejným způsobem jako banka. Sazby tam bývají násobně vyšší a smluvní podmínky nepříjemné. Pokud vám někdo nabízí financování celé kupní ceny bez zástavy navíc a bez doplňkového úvěru, chtějte vidět RPSN a smlouvu, a nechte si ji přečíst od někoho, kdo se v tom vyzná.

Moje doporučení

Když nemáte nic našetřeno, není to jen formální překážka. Je to signál, který stojí za to poslechnout.

Hypotéka na několik milionů znamená dvacet až třicet let závazku. Domácnost, která si nedokázala odložit ani deset procent ceny bytu, obvykle nemá ani rezervu na to, co po nastěhování nutně přijde — rozbitá pračka, výpadek příjmu, rekonstrukce koupelny. A první roky splácení jsou nejtenčí, protože skoro celá splátka jde na úroky, ne na jistinu.

Sazby přitom letos rostou. Podle ČBA Hypomonitoru se průměrná realizovaná sazba u nových hypoték v květnu 2026 dostala na 4,67 % a nabídkové sazby většiny bank už atakují nebo překračují pět procent. Financovat celou kupní cenu drahým dluhem je za téhle situace hazard.

Rozumnější cesta bývá odložit koupi o rok nebo dva, mezitím poctivě šetřit a zapracovat na bonitě. Vím, že to není odpověď, kterou chcete slyšet. Je to ale odpověď, kterou bych dal vlastní rodině. Zbytek cesty popisuju v průvodci hypotékou krok za krokem.