Vlastní zdroje k hypotéce: kolik reálně potřebujete a kde je vzít

Akontace je dnes největší bariéra vstupu do vlastního bydlení. Ne sazba, ne bonita — prostě to, že musíte mít předem hromadu peněz, kterou většina lidí nemá.

Pojďme si spočítat, o kolik konkrétně jde, a projít všechny cesty, jak se k té částce dostat.

Kolik to dělá

Vychází to z limitu LTV. Banka půjčí nanejvýš 80 % odhadní hodnoty, žadatelům do 36 let 90 %. Zbytek je na vás.

Hodnota nemovitosti	Akontace při LTV 80 %	Akontace při LTV 90 % (do 36 let)
3 500 000 Kč	700 000 Kč	350 000 Kč
5 000 000 Kč	1 000 000 Kč	500 000 Kč
7 000 000 Kč	1 400 000 Kč	700 000 Kč

A to není všechno. K akontaci připočtěte vedlejší náklady koupě — odhad, právníka, úschovu, poplatek katastru, případně provizi realitce. Reálně tedy potřebujete o desítky tisíc víc, než vychází z tabulky. A po nastěhování vás čeká vybavení bytu, na které pak často nezbývá.

Průměrná nová hypotéka v Česku přesáhla podle statistik ČBA 4,8 milionu korun. Odpovídající akontace se tedy pohybuje kolem milionu — a ceny bytů dál rostou.

Odkud peníze vzít

Vlastní úspory

Nudné, ale nejlepší. Spořicí účet, termínovaný vklad, stavební spoření po skončení vázací doby, fondy. Banka bude chtít vidět, odkud peníze pocházejí — proto je nechte na účtu ležet aspoň pár měsíců před žádostí, ne aby jim tam přistály týden před podpisem.

Prodej stávající nemovitosti

Nejčastější cesta u lidí, kteří se stěhují za větším. Zádrhel je v načasování: potřebujete prodat dřív, než koupíte, ale bydlet musíte pořád.

Řeší se to buď překlenovacím bydlením v nájmu, nebo takzvaným předhypotečním úvěrem — banka vám půjčí proti budoucímu prodeji a vy ho po prodeji splatíte. Není to zadarmo, ale ušetří vám to dvojí stěhování.

Pozor na daň. Při prodeji nemovitosti se příjem daní, pokud nesplníte podmínky osvobození — typicky časový test (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020, 10 let u těch od ledna 2021), nebo dva roky bydliště bezprostředně před prodejem, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Ta poslední varianta se hodí přesně na tenhle případ, ale musíte ji oznámit finančnímu úřadu — bez oznámení nárok propadá, i když peníze do bydlení skutečně dáte.

Dar od rodiny

Naprosto legitimní a v Česku extrémně rozšířené. Dar mezi příbuznými v přímé linii — rodiče, prarodiče, děti — je od daně z příjmu osvobozený.

Banka bude chtít darovací smlouvu a doložení původu peněz. Nedávejte si peníze v hotovosti do obálky, ať se dá převod dohledat na účtu.

Půjčka od rodiny

Pozor, tohle je něco jiného než dar. Půjčka je závazek a banka ji může započítat do DSTI, což vám sníží strop hypotéky. Některé banky vyžadují čestné prohlášení, že jde o dar, ne o půjčku.

Když si přesto půjčujete, sepište smlouvu. Ne kvůli bance — kvůli rodině. Ústní dohody v rodině fungují do prvního nedorozumění.

Spotřebitelský úvěr na akontaci

Technicky možné, prakticky problematické. Splátka spotřebitelského úvěru vám sežere DSTI a tím i výši hypotéky, takže si často pomůžete méně, než kolik ztratíte. Banky navíc čerstvý úvěr ve výpisech vidí a umí kvůli němu žádost zamítnout.

Pokud tuhle cestu zvažujete, přiznejte ji bance dopředu. Zatajený úvěr, který se objeví při kontrole registrů, je jistý konec žádosti.

Rozšíření zástavy

Dozastavení další nemovitosti — typicky bytu rodičů — zvýší hodnotu zástavy a sníží LTV. Funguje to a je to nejsilnější nástroj, jaký máte, když peníze nemáte. Je to zároveň nejrizikovější věc v celém článku: při problémech se splácením může banka sáhnout na obě nemovitosti. Detailně to rozebírám v textu o tom, jestli je dnes reálná hypotéka na sto procent.

Kombinace více zdrojů

V praxi to skoro nikdy není jen jeden zdroj. Typická skladba akontace u lidí, které vídám, vypadá takhle: část z vlastních úspor, část darem od rodičů, část z prodeje auta nebo z ukončeného stavebního spoření.

Na tom není nic nepatřičného. Jen si dejte pozor na dvě věci. Banka bude chtít doložit původ každé větší částky, která vám přistane na účtu — připravte si darovací smlouvu, kupní smlouvu na auto, výpis ze zrušeného spoření. A nenechávejte to na poslední chvíli: peníze, které se objeví týden před podpisem, vzbuzují otázky.

Jak šetřit efektivně

Když víte, že koupě přijde za dva až tři roky, nemá smysl mít peníze v akciích — horizont je moc krátký a propad by vám plán rozbil. Rozumné jsou spořicí účty, termínované vklady, případně konzervativní fondy peněžního trhu.

Stavební spoření je dnes už jen slabý pomocník. Státní podpora činí 5 % z ročního vkladu, maximálně 1 000 Kč ročně na rodné číslo, a od roku 2024 je navíc zdanitelným příjmem. Aby vám vyšla plná podpora, musíte za rok vložit 20 000 Kč a čekat šest let. Jako doplněk to smysl dává, jako hlavní nástroj na milionovou akontaci ne.

Časté otázky

Musí být akontace na účtu, nebo stačí, že ji mám?

Banka chce vidět, že prostředky existují a odkud jsou. Peníze v podílových fondech nebo na termínovaném vkladu obvykle uzná — stačí doložit výpis. Hotovost pod matrací neuzná.

Můžu použít peníze z prodeje bytu, který ještě neprodávám?

Ano, ale musíte to načasovat. Buď prodáte dřív a bydlíte přechodně v nájmu, nebo využijete předhypoteční úvěr, který se po prodeji splatí.

Uzná banka jako vlastní zdroje už zaplacenou zálohu prodávajícímu?

Obvykle ano, když ji doložíte výpisem a smlouvou. Právě proto je dobré rezervační zálohu platit převodem, ne v hotovosti.

Praktická rada na závěr

Nešetřete jen na akontaci. Šetřete na akontaci plus rezervu ve výši aspoň tří měsíčních splátek. Kdo si vysype poslední korunu na vstupní vklad a druhý den mu praskne bojler, začíná svoje vlastní bydlení půjčkou — a to je špatný start.

Zbytek procesu popisuju v průvodci hypotékou krok za krokem. Pokud je vám pod 36 let, přečtěte si i to, jak funguje mírnější limit pro mladé, a jestli podnikáte, mrkněte na hypotéku pro OSVČ.