Bonita klienta: co banka při žádosti o hypotéku opravdu zkoumá

Bonita není jedno číslo, které by vám banka někde ukázala. Je to celkový obrázek, který si o vás udělá — a skládá se z věcí, o kterých většina žadatelů vůbec neví, že je někdo sleduje.

Dobrá zpráva: velkou část toho obrázku ovlivníte. Špatná zpráva: musíte s tím začít dřív než měsíc před žádostí.

Co banka posuzuje

Příjem a jeho stabilita

Nejde jen o výši. Zaměstnanec na dobu neurčitou po zkušební době je pro banku ideál. Smlouva na dobu určitou, čerstvá změna zaměstnavatele nebo probíhající zkušební doba znamenají problém — některé banky žádost rovnou zamítnou.

Rozdíly jsou i uvnitř výplaty. Základ mzdy banka počítá celý, bonusy a přesčasy někdy krátí, jindy je ignoruje. Když máte velkou pohyblivou složku, ptejte se na to konkrétně — u dvou bank může tentýž člověk dostat rozdíl půl milionu.

Závazky

Sem patří všechno, co splácíte, a taky to, co splácet můžete. Nevyužitá kreditní karta se do DSTI počítá teoretickou splátkou z limitu. Kontokorent taky. Leasing na auto, splátka telefonu, nákup na splátky v elektru.

Půl roku před žádostí projděte všechny své závazky a co nepotřebujete, zrušte. Je to nejlevnější způsob, jak si zvýšit strop hypotéky.

Úvěrová historie

Banka nahlédne do registrů dlužníků. Podstatné je, že tam nejsou jen negativní záznamy — je tam i to, jak vzorně jste splatili předchozí úvěry. Člověk, který si nikdy nic nepůjčil, je pro banku trochu neznámá.

Nejhorší jsou opakovaná zpoždění. Jedna zapomenutá splátka telefonu, kterou jste doplatili do týdne, obvykle nic nezničí. Tři pozdní splátky v řadě ano.

Chování na účtu

Tohle se podceňuje. Banka si vyžádá výpisy, obvykle za tři až šest měsíců, a čte je pozorně. Hledá:

• pravidelný příchozí příjem, který sedí s potvrzením od zaměstnavatele,
• jestli účet chodí do minusu,
• platby, které jste v žádosti nepřiznali (splátka půjčky, o které jste se nezmínili),
• hazard a sázkové kanceláře — to je červený hadr, který dokáže zamítnout žádost sám o sobě.

Věk a splatnost

Hypotéka musí být splacená typicky do 65 až 70 let. Když je vám padesát, maximální splatnost se zkracuje a splátka roste — a s ní i DSTI. Tohle je jeden z tichých důvodů, proč starší žadatelé dosáhnou na méně peněz při stejném příjmu.

Jak si bonitu zlepšit

Šest měsíců je rozumný horizont. Co v nich udělat:

Chovejte se nudně. Žádné velké nestandardní pohyby na účtu, žádné nové úvěry, žádná změna zaměstnavatele, pokud se jí dá vyhnout. Banka miluje předvídatelnost.

Zrušte, co nepoužíváte. Kreditky, kontokorenty, nevyužité limity. Efekt je okamžitý a měřitelný.

Nechte si dojít peníze na účet. Pokud vám část příjmu chodí v hotovosti nebo na jiný účet, začněte to sjednocovat. Banka věří tomu, co vidí ve výpisech.

Zkontrolujte si registry. Výpis si můžete vyžádat sami. Chyby v registrech nejsou vzácné a opravit je trvá týdny — lepší to zjistit teď než při zamítnutí.

Nezakládejte nový úvěr těsně před žádostí. I ta půjčka na nábytek do nového bytu počká, až budete mít hypotéku schválenou.

Co bonitu nezachrání

Vysoký příjem sám o sobě. Znám lidi s příjmem přes sto tisíc, kterým banka nedala hypotéku, protože měli nasekané drobné závazky a účet permanentně v minusu. A naopak — učitelka s pětatřiceti tisíci čistého, nula dluhů, deset let u stejného zaměstnavatele, projde bez problémů.

Banka nehodnotí, kolik vyděláte. Hodnotí, jestli budete splácet.

Zvláštní případy

OSVČ. Banka nevidí výplatní pásku, takže si příjem odvozuje z daňového přiznání nebo z obratu. Metodiky se liší natolik, že rozdíl mezi bankami u téhož podnikatele bývá i několik milionů. Podrobně to rozebírám v článku o hypotéce pro OSVČ.

Jednatel s. r. o. Kombinace nízké mzdy a podílu na zisku bývá pro banku hlavolam. Počítejte s tím, že budete dokládat účetní závěrky firmy.

Rodičovská dovolená. Rodičovský příspěvek většina bank jako příjem neuzná. Pokud jde o dvoupříjmovou domácnost, obvykle se to vyřeší tím, že se počítá jen příjem druhého partnera.

Co banka vidí v registrech

V Česku fungují tři hlavní registry, do kterých banka nahlédne: bankovní registr, nebankovní registr a registr sdružení SOLUS. Dohromady o vás vědí víc, než tušíte.

Nejsou v nich jen dlužníci. Je tam každý úvěr, který jste kdy měli, jeho výše, splatnost a průběh splácení. Je tam i to, kolikrát jste v poslední době někde žádali o úvěr — a řada žádostí za sebou vypadá špatně, protože působí jako sháňka po penězích za každou cenu.

Výpis si můžete vyžádat sami, obvykle za drobný poplatek nebo zdarma jednou ročně. Doporučuju to udělat půl roku před žádostí o hypotéku. Chyby v registrech nejsou vzácné — zapsaný dluh, který jste dávno splatili, nebo dokonce záznam patřící někomu jinému. Oprava trvá týdny a nechcete to řešit uprostřed schvalování.

Časté otázky

Jak dlouho v registru zůstane negativní záznam?

Podle typu registru a povahy záznamu obvykle několik let po splacení. Podstatné je, že záznam sám o sobě nemusí znamenat zamítnutí — banka se dívá na kontext. Jedno zpoždění u splátky telefonu před čtyřmi lety je něco jiného než opakovaná prodlení u úvěru.

Poznamená se do registru i zamítnutá žádost?

Dotaz do registru se zaznamená. Samotné zamítnutí ne, ale opakované dotazy v krátké době vypadají nedobře. Proto nemá smysl podávat žádosti do pěti bank naráz — nechte si nejdřív udělat nezávazné předschválení.

Vadí, že jsem nikdy neměl žádný úvěr?

Většinou ne, ale nepomůže vám to. Kdo má za sebou vzorně splacenou půjčku, má v registru pozitivní stopu. Kdo nemá nic, je pro banku neznámá — a ta ji pak posuzuje jen podle příjmu a chování na účtu.

Kdy se vyplatí počkat

Když víte, že vám za tři měsíce skončí zkušební doba nebo že do půl roku doplatíte auto, je často levnější počkat než tlačit žádost teď a dostat horší sazbu — nebo zamítnutí, které se zapíše do registru a příští žádost zkomplikuje.

Bonita se buduje. Nedá se dohnat týden před podpisem. Jak vypadá zbytek cesty, když už ji máte v pořádku, popisuju v průvodci hypotékou krok za krokem. A pokud vás zajímá, jaká suma z toho vyjde, mrkněte na text o tom, jestli je dnes reálná hypotéka na sto procent.