Společná hypotéka partnerů bez svatby: rizika a smlouva

Vzít si hypotéku s partnerem, se kterým nejste sezdaní, je dnes běžné. Je to zároveň nejzávaznější finanční rozhodnutí, jaké spolu můžete udělat — a většina párů do něj vstupuje bez toho, aby chápala, co podepisuje.

Tenhle text není o tom, že se rozejdete. Je o tom, co se stane, když ano.

Co znamená být spoludlužníkem

Tady je jádro věci a většina lidí to má špatně.

Spoludlužník neručí za polovinu dluhu. Ručí za celý.

Když partner přestane splácet, banka nejde za ním pro jeho půlku. Jde za vámi pro všechno. Máte pak sice právo domáhat se toho po něm, ale to je váš problém, ne bankin.

A dokud je hypotéka nesplacená, figurujete v registrech s celým dluhem. To ovlivní vaši schopnost vzít si jakýkoli další úvěr — i kdybyste s tou nemovitostí už dávno neměli nic společného.

Manželství věci řeší, absence manželství ne

U manželů vzniká společné jmění. Nemovitost pořízená za trvání manželství do něj obvykle spadá a při rozvodu se vypořádává podle poměrně jasných pravidel.

U nesezdaného páru nic takového neexistuje. Máte dva samostatné lidi, kteří spolu vlastní věc v podílovém spoluvlastnictví a společně dluží bance.

Když se rozejdete, řešíte to buď dohodou, nebo soudem. A soud může nařídit prodej nemovitosti — což znamená, že o byt přijdete oba.

Podíly: nastavte je podle skutečnosti

Do katastru se zapisují spoluvlastnické podíly. Standardně půl na půl, ale nemusí to tak být.

Když jeden partner vložil do akontace 800 000 Kč a druhý 200 000 Kč, podíly půl na půl znamenají, že první partner druhému fakticky daroval 300 000 Kč. Při rozchodu se to nedá vzít zpátky, pokud to nemáte ošetřené.

Nastavte podíly podle reálného vkladu. Nebo — pokud chcete půl na půl — sepište, že rozdíl je půjčka nebo dar, a mějte to písemně.

Smlouva, kterou byste měli mít

Neexistuje na ni oficiální název, ale advokáti ji běžně sepisují. Někdy se jí říká dohoda o vypořádání nebo smlouva o soužití.

Co v ní má být:

Kdo kolik vložil. Vlastní zdroje, náklady koupě, rekonstrukce. S datem a částkou.

Kdo kolik platí. Poměr splátek, energií, fondu oprav. Když jeden partner platí celou splátku a druhý nákupy, ošetřete to.

Co se stane při rozchodu. Tohle je nejdůležitější část. Má jeden z partnerů předkupní právo? Za jakou cenu? Kdo zůstane v bytě do vyřešení? Jak se ocení nemovitost?

Jak se vypořádají investice. Když jeden zaplatí rekonstrukci za 500 000 Kč, má nárok na vyšší podíl z prodeje?

Co když jeden přestane platit. Sankce, možnost odkupu podílu.

Nejsem právník a tohle je oblast, kde se vyplatí zaplatit si advokáta. Pár tisíc za smlouvu při závazku za miliony je směšná částka — a ušetří vám roky soudních sporů.

Jak se z hypotéky dostat, když se rozejdete

Možnosti jsou tři a všechny mají háček.

Jeden odkoupí podíl druhého a hypotéku přebere sám. Nejčistší řešení. Problém je, že banka musí souhlasit — a musí posoudit, jestli ten jeden na splátku vůbec dosáhne sám. Často nedosáhne, protože hypotéka byla schválená na dva příjmy.

Nemovitost se prodá a dluh se splatí. Funguje vždycky, ale znamená to, že o byt přijdete oba. A pokud jste kupovali na vrcholu trhu, může se stát, že prodej dluh nepokryje.

Zůstanete oba v hypotéce. Nejhorší varianta a překvapivě častá. Znamená, že jste finančně svázaní s bývalým partnerem na dvacet let. Jeho neplacení jde za vámi, jeho dluh vám blokuje další úvěry.

Právě proto se vyplatí mít dopředu domluvené, co se stane.

Co si ověřit u banky

Jak se posuzuje váš věk. Pokud jeden z vás nemá 36 let a druhý ano, ptejte se, jestli banka uzná limit LTV 90 %. Metodiky se liší — některé vyžadují, aby podmínku splňovali oba, jiné jen hlavní žadatel.

Jestli je možné hypotéku později převést na jednoho. Ptejte se dopředu, jaké jsou podmínky. Odpověď „to se bude řešit" berte jako ne.

Jak se počítá bonita. Oba příjmy se sčítají, ale sčítají se i všechny závazky. Partner s nasekanými úvěry vám může výsledek zhoršit.

Co ošetřit navíc

Pojištění schopnosti splácet. Když jeden z vás vypadne kvůli nemoci nebo úrazu, druhý zůstane s celou splátkou. Zvažte to, zvlášť když je příjem výrazně nerovnoměrný.

Životní pojištění. U nesezdaného páru je to zásadnější než u manželů. Když partner zemře, jeho podíl na nemovitosti se dědí podle zákonné posloupnosti — a nesezdaný partner v ní není. Byt může připadnout jeho rodičům nebo dětem z předchozího vztahu, zatímco vy zůstanete s celou hypotékou.

Závěť. Ano, i ve třiceti. Bez ní nemáte na partnerův podíl nárok.

Jak to udělat správně: shrnutí kroků

Než podepíšete, projděte tenhle seznam.

1. Sepište, kdo kolik vkládá. Vlastní zdroje, náklady koupě, plánovaná rekonstrukce. S datem a částkou.
2. Nastavte spoluvlastnické podíly podle skutečnosti. Ne automaticky půl na půl, pokud tomu vklady neodpovídají.
3. Nechte si sepsat smlouvu od advokáta. Co se stane při rozchodu, kdo má předkupní právo, jak se ocení nemovitost.
4. Ověřte si u banky podmínky převodu hypotéky na jednoho. Konkrétně, ne obecně.
5. Zvažte pojištění schopnosti splácet a životní pojištění s ohledem na to, že nesezdaný partner nedědí ze zákona.
6. Sepište závěť. Bez ní nemáte na partnerův podíl nárok.

Zabere to jedno odpoledne a pár tisíc korun. To je při závazku na dvacet let a několik milionů nejlevnější věc, kterou uděláte.

Co si z toho odnést

Společná hypotéka bez svatby není špatný nápad. Je to nástroj, který funguje — dva příjmy znamenají výrazně vyšší dosažitelnou částku.

Je to ale nástroj, který si žádá právní ošetření. Manželství některé věci řeší automaticky. Bez něj to musíte vyřešit smlouvou.

Rozhovor o tom, co se stane při rozchodu, je nepříjemný. Rozhovor o tom, co se stane při rozchodu, když už jste se rozešli a máte společný dluh na pět milionů, je násobně horší.

Jak si celkově připravit rozpočet a bonitu, rozebírám v průvodci rodinným rozpočtem a přípravou na hypotéku. Co přijde po podpisu, popisuju v článku o životě se splátkou, a kam do té doby uložit peníze, v textu o tom, kam uložit peníze na bydlení.