Kolik si mohu půjčit? Jak banky počítají maximální výši hypotéky

„Kolik mi banka půjčí?" je první otázka, kterou dostávám. A skoro vždycky si na ni lidé předtím odpověděli sami — špatně. Vzali čistý příjem, vynásobili nějakým číslem, které slyšeli od kamaráda, a vyšlo jim o milion víc, než realita dovolí.

Banka počítá dvěma cestami a platí ta přísnější. Pojďme si obě projít tak, abyste si výsledek dokázali odhadnout dřív, než někam zavoláte.

První strop: hodnota nemovitosti

Tenhle je jednoduchý. Banka nepůjčí víc než určité procento hodnoty zástavy — a nerozhoduje kupní cena, ale odhad, který si nechá zpracovat sama.

Česká národní banka drží horní hranici ukazatele LTV na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %. Pokud tedy odhadce ohodnotí byt na pět milionů, dostanete nanejvýš čtyři miliony (nebo čtyři a půl, pokud jste mladší).

Praktický dopad: kupní cena je jen jedna z proměnných. Když koupíte byt za 5,3 milionu, ale odhad vyjde na 5 milionů, počítá se z pětky. Rozdíl 300 tisíc plus akontaci musíte pokrýt z vlastního.

Druhý strop: váš příjem

Tady je to zajímavější, protože tenhle limit v praxi zastaví většinu žadatelů dřív než ten první.

Banka se dívá, jaká část vašeho čistého měsíčního příjmu půjde na splátky všech úvěrů dohromady — hypotéky, spotřebitelských půjček, leasingu, i nevyčerpaného limitu kreditní karty. Tomuhle poměru se říká DSTI. Zároveň sleduje, kolikanásobek ročního čistého příjmu bude váš celkový dluh; to je DTI.

Formálně jsou dnes oba ukazatele deaktivované — ČNB je plošně nevynucuje. Doporučuje ale bankám obezřetnost, pokud by DTI přesáhlo 8 nebo DSTI 40 %. A banky si tyhle mantinely držet umí, protože jsou v jejich vlastním zájmu. Většina má interní metodiku ještě přísnější, než co centrální banka doporučuje. Podrobně to rozebírám v článku o DSTI a DTI.

Modelový propočet

Vezměme domácnost s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně a jedním autoúvěrem se splátkou 5 000 Kč.

Při orientačním DSTI kolem 40 % má na všechny splátky prostor zhruba 28 000 Kč. Autoúvěr ukousne pět tisíc, na hypotéku tedy zbývá asi 23 000 Kč měsíčně. Při sazbě kolem 4,7 % a splatnosti 30 let odpovídá taková splátka úvěru přibližně 4,4 milionu korun.

Zkontrolujme ještě DTI. Roční čistý příjem je 840 000 Kč, osminásobek tedy 6,72 milionu. Hypotéka 4,4 milionu plus zůstatek autoúvěru se do toho pohodlně vejde, takže rozhoduje DSTI.

Zdůrazňuju, že jde o hrubý odhad. Každá banka si počítá jinak — některé započítávají životní minimum na každého člena domácnosti, jiné pracují s rezervou na růst sazeb. Rozptyl mezi bankami u téhož klienta bývá klidně půl milionu.

Co příjem zvedne a co ho srazí

Většina lidí netuší, že se dá s výsledkem legálně pracovat. Pár věcí, které to reálně mění:

• Splacení drobných úvěrů. Kreditka s limitem 60 000 Kč vám ukusuje z DSTI, i když je nevyužitá — banky počítají s teoretickou splátkou. Zrušit ji před žádostí je nejlevnější způsob, jak si zvýšit strop.
• Prodloužení splatnosti. Ze 25 na 30 let sníží splátku a tím i DSTI. Zaplatíte ale výrazně víc na úrocích.
• Spolužadatel. Přidání partnera s příjmem zvedne strop nejvíc ze všeho. Zároveň je to nejzávaznější krok, jaký můžete udělat — ručíte oba celým majetkem.
• Bonusy a přesčasy. Některé banky je započítají, jiné ne, případně jen v části. Ptejte se na to konkrétně.

Kde se lidé sekají nejčastěji

Počítají s hrubou mzdou místo čisté. Zapomínají na výdaje, které do splátky nespadají, ale rozpočet zatíží — pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, fond oprav, energie ve větším bytě. A počítají s dnešní sazbou, jako by měla platit navždy.

Ta poslední chyba je nejdražší. Sazby letos rostou: podle ČBA Hypomonitoru se průměrná realizovaná sazba u nových hypoték v květnu 2026 dostala na 4,67 %, a nabídkové sazby většiny bank už překročily pětiprocentní hranici. Až vám za pět let skončí fixace, může být splátka jiná. Doporučuju si výsledek přepočítat i se sazbou o dvě procenta vyšší — pokud vás ten výsledek vyděsí, půjčujete si moc.

Jak s číslem naložit

Až si spočítáte strop, odečtěte od něj deset procent. Nechte si rezervu — na nečekanou opravu, na horší měsíc, na to, že odhad vyjde níž. Maximální hypotéka a rozumná hypotéka jsou dvě různá čísla a banka vám řekne jen to první.

Pak si nechte udělat předschválení. Je zdarma, nezávazné a dá vám číslo, se kterým můžete jít na prohlídky. Celý proces od tohohle bodu dál jsem popsal v průvodci hypotékou krok za krokem.

Když vám vyjde míň, než potřebujete

Nejčastější situace, se kterou ke mně lidé chodí. Byt stojí šest milionů, banka schválí čtyři a půl. Co teď?

Slevte z nároků na nemovitost. Nepopulární, ale nejzdravější. Menší byt, horší adresa, panelák místo cihly. Vlastní bydlení, které utáhnete, je lepší než vysněný byt, kvůli kterému budete deset let žít od výplaty k výplatě.

Přiberte spolužadatele. Partner, rodič, sourozenec. Zvedne to příjem, a tím strop. Zvažte to ale pořádně — spolužadatel ručí za celý dluh, ne za polovinu, a když se rozejdete nebo pohádáte, řešíte to soudem.

Prodlužte splatnost. Ze 25 na 30 let sníží splátku a zvedne strop. Zaplatíte ale výrazně víc na úrocích — u čtyřmilionové hypotéky jde o statisíce navíc.

Zvyšte akontaci. Když seženete víc vlastních zdrojů, potřebujete menší úvěr a příjmový strop vám stačí. Detaily rozebírám v článku o vlastních zdrojích k hypotéce.

Zkuste jinou banku. Metodiky se liší. Rozdíl u téhož klienta bývá i milion korun, zvlášť když máte nestandardní příjem — bonusy, pronájem, podnikání.

Rozdíl mezi kalkulačkou a bankou

Online kalkulačky jsou dobré na hrubou orientaci a mizerné na cokoli jiného. Nevědí o vaší kreditce, nezapočítají životní minimum na děti, netuší, že váš zaměstnavatel je v insolvenci.

Jediné číslo, na kterém se dá stavět, je předschválení od konkrétní banky. Je zdarma, nezávazné a trvá pár dní. Nechte si ho udělat u dvou nebo tří bank, než začnete chodit po prohlídkách — jinak riskujete, že složíte rezervační poplatek na byt, na který nedosáhnete.

Časté otázky

Započítá mi banka příjem z pronájmu?

Většinou ano, ale krácený — často se počítá jen část doloženého nájmu, protože banka kalkuluje s neobsazeností a náklady. Musíte doložit nájemní smlouvu a zpravidla i daňové přiznání.

Co když mám příjem ze zahraničí?

Jde to, ale okruh bank se zúží a metodiky se výrazně liší. Počítejte s tím, že budete dokládat víc a že vám část příjmu banka zkrátí kvůli kurzovému riziku.

Pomůže mi ručitel?

Ručitel a spolužadatel nejsou totéž. Spolužadatel se počítá do příjmu i do dluhu a je plnohodnotným dlužníkem. Ručitel nastupuje, až když vy přestanete splácet — a jeho příjem banky do výpočtu obvykle nezapočítávají.