Jak našetřit na vlastní zdroje k hypotéce

Akontace je dnes největší překážka mezi lidmi a vlastním bydlením. Ne sazba, ne bonita — prostě to, že musíte mít předem hromadu peněz, kterou většina domácností nemá.

Pojďme si spočítat, o kolik jde, a projít reálné cesty, jak se k té částce dostat.

Kolik potřebujete

Vychází to z limitu LTV. Banka půjčí nanejvýš 80 % odhadní hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let 90 %.

Hodnota nemovitosti	Akontace při 80 %	Akontace při 90 % (do 36 let)
3 500 000 Kč	700 000 Kč	350 000 Kč
5 000 000 Kč	1 000 000 Kč	500 000 Kč
7 000 000 Kč	1 400 000 Kč	700 000 Kč

K tomu připočtěte vedlejší náklady koupě — právníka, úschovu, poplatek katastru, případně odhad. Reálně potřebujete o desítky tisíc víc, než vychází z tabulky.

A připočtěte rezervu. Vysypat poslední korunu na akontaci znamená začít vlastní bydlení bez záchranné sítě — což rozebírám v článku o finanční rezervě.

Kolik měsíčně odkládat

Spočítejme to jednoduše. Cíl 500 000 Kč, horizont tři roky.

To znamená zhruba 14 000 Kč měsíčně. S úroky ze spořicího účtu o něco méně, ale řádově tam.

Když vám tohle číslo připadá nedosažitelné, máte tři možnosti: prodloužit horizont, snížit cíl (levnější nemovitost), nebo zvýšit příjem. Nic jiného neexistuje.

A jedna poznámka, kterou lidé neradi slyší: ceny bytů mezitím rostou. Průměrná nabídková cena bytu v Česku se v květnu 2026 pohybovala kolem 98 000 Kč za metr čtvereční a meziročně přidala přes deset procent. Kdo šetří pomalu, honí cíl, který mu utíká.

Kde peníze vzít

Z rozpočtu

Nudné, ale základní. Nejdřív zjistěte, kolik reálně utrácíte — postup popisuju v článku o tom, jak sestavit rozpočet domácnosti.

Skutečné peníze nejsou v drobnostech. Jsou v bydlení, v autě, v úvěrech a v pojistkách. Domácnost, která vydrží s jedním autem místo dvou, ušetří tisíce měsíčně.

Z prodeje stávající nemovitosti

Nejčastější cesta u lidí, kteří se stěhují za větším.

Pozor na daň. Příjem z prodeje se daní, pokud nesplníte podmínky osvobození — typicky časový test (5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020, 10 let u těch od ledna 2021), dva roky bydliště bezprostředně před prodejem, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

Ta poslední varianta se hodí přesně na tenhle případ, ale musíte ji oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Bez oznámení nárok propadá, i když peníze do bydlení skutečně dáte. Tohle je past, na kterou lidé doplácejí statisíce.

Dar od rodiny

V Česku extrémně rozšířené a naprosto legitimní. Dar mezi příbuznými v přímé linii — rodiče, prarodiče, děti — je od daně z příjmu osvobozený.

Banka bude chtít darovací smlouvu a doložení původu peněz. Posílejte je převodem, ne v hotovosti.

Půjčka od rodiny

Něco jiného než dar. Půjčka je závazek a banka ji může započítat do DSTI, čímž vám sníží strop hypotéky. Některé banky vyžadují čestné prohlášení, že jde o dar.

Když si přesto půjčujete, sepište smlouvu. Ne kvůli bance — kvůli rodině.

Stavební spoření

Jako nástroj na akontaci je slabé. Státní podpora činí 5 % z ročního vkladu, maximálně 1 000 Kč, a od roku 2024 je zdanitelným příjmem. Za šest let tak od státu dostanete šest tisíc.

Jako doplněk to smysl dává. Jako hlavní nástroj na milionovou akontaci ne.

Spotřebitelský úvěr

Nedoporučuju. Splátka vám sníží DSTI a tím i strop hypotéky, takže si často pomůžete méně, než kolik ztratíte. Banky navíc čerstvý úvěr ve výpisech vidí a umí kvůli němu žádost zamítnout.

Kam peníze ukládat, než přijde koupě

Zásadní pravidlo: peníze, které budete potřebovat do dvou let, nepatří do ničeho, co může klesnout.

Kdo dal akontaci do akciového fondu a trh mezitím spadl o dvacet procent, si koupi odloží. Rozhodující je horizont — podrobné srovnání najdete v článku o tom, kam uložit peníze na bydlení.

Modelový plán na tři roky

Domácnost s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně chce koupit byt za 5 milionů. Potřebuje milion akontace plus zhruba 50 000 Kč vedlejších nákladů plus rezervu 100 000 Kč. Celkem 1 150 000 Kč.

Na tři roky to znamená odkládat zhruba 32 000 Kč měsíčně. To je skoro polovina příjmu — u většiny domácností nereálné.

Co s tím:

• Prodloužit horizont na pět let → zhruba 19 000 Kč měsíčně. Reálnější, ale byt mezitím zdraží.
• Snížit cíl na byt za 4 miliony → potřeba zhruba 950 000 Kč, tedy 26 000 Kč měsíčně na tři roky.
• Využít limit pro mladé (do 36 let) → akontace klesne na půl milionu, potřeba celkem zhruba 650 000 Kč, tedy 18 000 Kč měsíčně.
• Kombinovat s darem od rodiny → nejčastější řešení v praxi.

Vidíte, kde je pointa. Ta poslední varianta není podvádění — je to realita českého trhu. Bez pomoci rodiny nebo bez limitu pro mladé je dnes akontace pro průměrnou domácnost velmi těžko dosažitelná.

Jak si zkrátit cestu

Využijte limit pro mladé. Do 36 let dosáhnete na LTV 90 %, tedy poloviční akontaci. Když je vám 35, může se vyplatit koupi neodkládat.

Slevte z nároků na nemovitost. Menší byt, jiná lokalita, horší stav. Vlastní bydlení, které utáhnete, je lepší než vysněný byt za pět let.

Kupte byt k rekonstrukci. Levnější kupní cena znamená nižší akontaci. Rekonstrukci pak můžete financovat úvěrem ze stavebního spoření nebo postupně.

Přiberte spolužadatele. Dva příjmy znamenají výrazně vyšší dosažitelnou částku. Zvažte to ale pořádně — rizika rozebírám v článku o společné hypotéce partnerů bez svatby.

Nešetřete jen na akontaci

Tohle je nejdůležitější věta článku. Cíl není akontace. Cíl je akontace plus rezerva ve výši aspoň tří měsíčních splátek.

Kdo se nastěhuje s nulou na účtu, začíná svoje vlastní bydlení půjčkou na pračku. A první roky splácení jsou nejtenčí, protože splátka jde skoro celá na úroky.

Jak vypadá rozpočet po podpisu hypotéky, rozebírám v článku o životě se splátkou. Celý postup přípravy najdete v průvodci rodinným rozpočtem a přípravou na hypotéku.