Prohlídka bytu: na co se ptát a co si osahat

Průměrná prohlídka bytu trvá dvacet minut. Za tu dobu se rozhodujete o výdaji několika milionů korun — a většinu z těch dvaceti minut strávíte tím, že si představujete, kam dáte gauč.

Tady je, co dělat místo toho.

Co si vzít s sebou

• Baterku — do sklepa, za skříně, do rohů.
• Malou vodováhu nebo aspoň skleněnou kuličku. Nakloněná podlaha je vážný signál.
• Telefon s fotoaparátem. Foťte všechno, zvlášť to, co vypadá divně.
• Metr. Nabídkové plochy se od skutečných liší častěji, než by měly.
• Nabíječku nebo malý spotřebič, kterým otestujete zásuvky.

Choďte dvakrát

Ráno uvidíte, jak je v bytě světlo. Večer uslyšíte sousedy, dopravu a to, jestli hospoda pod domem má zahrádku.

Druhá prohlídka je taky chvíle, kdy už nejste okouzlení a začnete si všímat věcí. Makléři to nemají rádi, ale je to vaše právo.

Co si fyzicky ohmatat

Vlhkost

Nejdražší problém, který se dá při prohlídce odhalit. Podívejte se do rohů místností, za nábytek, k podlaze a ke stropu. Hledáte mapy, odlupující se barvu, plíseň, bublající omítku.

Čerstvě vymalovaný roh v jinak nedotčeném bytě je podezřelý. Přičichněte si — plesnivý zápach se zamalovat nedá.

Okna

Otevřete a zavřete každé. Zkontrolujte, jestli jdou zavřít těsně, jestli nejsou zaseklá, jestli mezi rámem a křídlem netáhne. Podívejte se, jestli mají dvojsklo nebo trojsklo a jak vypadají zvenku.

Výměna oken v bytě 3+kk vyjde řádově na desítky tisíc korun podle počtu a materiálu.

Elektroinstalace

Otevřete rozvaděč. Staré pojistkové skříně s keramickými pojistkami znamenají rozvody z doby, kdy nikdo neměl indukční desku ani myčku.

Hliníkové rozvody v panelácích ze šedesátých až osmdesátých let jsou dnes bezpečnostní riziko a při kompletní rekonstrukci se vyměňují. Zeptejte se, jestli je v bytě revize a kdy proběhla.

Voda a odpady

Pusťte vodu ve všech kohoutcích. Sledujte tlak a barvu. Rezavá voda po pár sekundách znamená staré potrubí.

Spláchněte záchod, pusťte sprchu, poslouchejte odpady. Bublání a pomalý odtok jsou signál.

Podlahy a stěny

Přejděte celý byt a poslouchejte. Vrzání, prohnutí, měkká místa. Položte kuličku doprostřed místnosti a sledujte, kam se rozjede.

Prasklina ve zdi nemusí být tragédie — často jde o smršťování omítky. Ale prasklina, která pokračuje přes strop nebo je viditelná i zvenku, je otázka na statika.

Na co se ptát

Proč prodáváte? Odpověď vám leccos napoví. Rozvod, stěhování za prací, dědictví — všechno jsou legitimní důvody. Vyhýbavá odpověď je varování.

Jak dlouho je byt v nabídce? Tři měsíce a víc znamená buď přemrštěnou cenu, nebo skrytý problém. Zároveň je to vaše vyjednávací pozice.

Kolik platíte měsíčně? Chtějte konkrétní čísla: příspěvek do fondu oprav, zálohy na energie, správu domu. U bytu v Praze to snadno dělá několik tisíc měsíčně a je to část vaší budoucí splátky.

Jaké opravy dům plánuje? Střecha, výtah, stoupačky, zateplení. Když jsou v plánu a fond oprav je prázdný, čeká vás mimořádný příspěvek. Co všechno prověřit, rozebírám v článku o SVJ a fondu oprav.

Kdy proběhla poslední rekonstrukce a co zahrnovala? Chtějte doklady. „Před pár lety jsme dělali koupelnu" znamená různé věci.

Kdo bydlí v domě? Nezní to zdvořile, ale je to relevantní. Zeptejte se aspoň na sousedy nad a pod.

Co si prohlédnout mimo byt

Dům je půlka vaší investice. Projděte si chodby, sklep, půdu, dvůr.

Ve sklepě hledejte vlhkost a stav stoupaček. Na chodbě si všimněte, jestli je uklizeno a jestli něco visí nedodělané. Zvenku se podívejte na fasádu, střechu a okapy.

Zaparkujte kolem a zkuste, jestli je kde. Parkování je věc, kterou lidé při prohlídce neřeší a pak je štve každý den.

Průkaz energetické náročnosti

Prodávající vám ho musí předložit. Chtějte ho vidět, ne slíbit. Třída E až G znamená vysoké náklady na topení a do budoucna možná i povinnou renovaci. Jak dokument číst, popisuju v článku o průkazu energetické náročnosti.

Metráž a dispozice

Změřte si aspoň hlavní místnosti. Rozdíly mezi inzerovanou a skutečnou podlahovou plochou nejsou vzácné — někdy jde o započtenou lodžii, jindy o metodiku měření, občas o chybu.

U dispozice si zkuste představit skutečný den, ne fotku. Kam pověsíte kabáty? Kde bude pračka? Projde sedačka schodištěm a dveřmi? Kolik je úložného prostoru?

A jedna otázka, kterou si málokdo položí: dá se ten byt předělat? Nosné stěny bourat nelze. V panelovém domě jsou nosné skoro všechny — možnosti přestavby jsou tedy omezené. V cihlovém domě máte většinou víc volnosti.

Orientace ke světovým stranám

Byt orientovaný na sever bude tmavý celý rok. Byt na jih bude v létě horký, pokud nemá stínění. Východ znamená ranní slunce, západ odpolední.

Ideál neexistuje — záleží na tom, kdy jste doma a co vám vyhovuje. Ale je to informace, kterou z fotek nevyčtete a která ovlivní každý den vašeho bydlení. Vezměte si na prohlídku kompas, telefon ho má.

Kdy zavolat odborníka

U bytu v paneláku většinou stačí vlastní oči a zdravý rozum. U starších cihlových domů, u bytů v přízemí, u čehokoli s náznakem vlhkosti nebo praskliny se vyplatí zaplatit stavebního technika.

Několik tisíc za odbornou prohlídku je nejlevnější pojistka, jakou při koupi za miliony můžete koupit. A když najde problém, máte v ruce argument na slevu.

Nedělejte tohle

Nechoďte na prohlídku sami. Druhý pár očí vidí to, co vy přehlédnete v nadšení.

Neříkejte makléři, jak moc se vám byt líbí. Zastupuje prodávajícího a je placený z ceny.

Nepodepisujte nic na místě. Rezervační smlouvu si vezměte domů a nechte přečíst právníkovi.

Celý postup koupě od rozpočtu po předání klíčů popisuju v průvodci koupí nemovitosti. Jak vybrat lokalitu, která na ceně neztratí, rozebírám v samostatném článku, a u rodinných domů doporučuju projít i technický stav domu.